¿Qué pasa con la vivienda familiar en una herencia?

La vivienda familiar constituye, con frecuencia, uno de los principales focos de conflicto en una herencia.

Tras el fallecimiento de uno de los cónyuges, es habitual que surjan dudas acerca de quién puede continuar residiendo en el inmueble, qué derechos corresponden al viudo/a y cómo se compatibilizan estos con los de los restantes herederos.

Todo ello dependerá, entre otras cuestiones, del régimen económico matrimonial, de la existencia o no de testamento y de si el inmueble era propiedad de uno o de ambos cónyuges, o si se encontraba en régimen de alquiler. Por ello, hoy analizamos qué situaciones pueden darse con la vivienda familiar en una herencia.

El primer paso: liquidar la sociedad de gananciales

Cuando el matrimonio estaba regido por el régimen legal de sociedad de gananciales, antes de repartir la herencia es necesario liquidar la sociedad para determinar qué bienes son del cónyuge viudo y cuáles pertenecían al fallecido.

En general, el viudo conserva el 50 % de los bienes gananciales, mientras que el otro 50 % entra en la herencia para ser repartido entre los herederos.

Por ello, la vivienda familiar en una herencia no se integra necesariamente, dependerá de la fiscalidad que resulte más beneficiosa en cada caso concreto. Por ello es esencial contar con asesoramiento especializado en esta materia antes de formalizar la liquidación de la sociedad de gananciales.

¿Qué derechos tiene el cónyuge viudo sobre la vivienda familiar?

Normalmente, el cónyuge viudo puede mantener el uso de la vivienda familiar, aunque la propiedad pase total o parcialmente a los herederos.

Si la vivienda era ganancial, normalmente, el cónyuge viudo conservará su 50 % de propiedad y, además, tendrá derecho a usar y disfrutar de la vivienda durante toda su vida, aunque la nuda propiedad corresponda a los hijos u otros herederos, si bien el alcance de ese usufructo dependerá de con quién concurra en la herencia:

• • Si existen hijos o descendientes, tendrá derecho al usufructo del tercio de mejora.
  • Si no hay hijos pero sí ascendientes, le corresponderá el usufructo de la mitad de la herencia.
  • Si no existen ni descendientes ni ascendientes, tendrá derecho al usufructo de dos tercios de la herencia.

No obstante, los herederos pueden sustituir ese usufructo por otros bienes, una renta vitalicia o una compensación económica, actuando siempre de mutuo acuerdo o, en su defecto, mediante resolución judicial, y teniendo en cuenta las posibles repercusiones fiscales que estas operaciones puedan conllevar.

¿Qué ocurre si la vivienda era de alquiler?

La protección del cónyuge viudo también se extiende al supuesto en que la vivienda familiar estuviera arrendada. En estos casos, si el contrato estaba a nombre del cónyuge fallecido, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en su artículo 16.1.a) permite la subrogación del superviviente, que podrá continuar en la vivienda en las mismas condiciones.

Para ello, deberá comunicar al arrendador la subrogación en el plazo máximo de tres meses desde el fallecimiento, ya que, de no hacerlo, el contrato podría extinguirse.

En cambio, si el contrato ya figuraba también a nombre del cónyuge superviviente, bastará con comunicar el fallecimiento del anterior titular a efectos de actualización.

¿Y si la vivienda familiar era privativa del fallecido?

Es relativamente frecuente que la vivienda perteneciera exclusivamente al fallecido, por ejemplo, porque la compró antes del matrimonio, porque la adquirió con dinero privativo o porque la recibió por herencia o donación.

En estos casos, la vivienda pasa íntegramente a formar parte de la herencia, aunque el cónyuge viudo seguirá teniendo derecho a su cuota legal de usufructo como heredero forzoso.

La importancia del testamento para proteger al cónyuge

En la práctica, la mayoría de los matrimonios desea que, tras el fallecimiento de uno de los cónyuges, el otro pueda seguir disfrutando de la vivienda familiar.

Para ello, el testamento es una herramienta clave. Lo más habitual es atribuir al cónyuge viudo el usufructo universal y vitalicio de la herencia de forma que pueda seguir usando y disfrutando de los bienes durante toda su vida.

En muchos casos, además, se incorpora la denominada cautela socini, una cláusula que protege esta voluntad del testador y limita la oposición de los hijos (si alguno no la acepta y reclama, puede ver reducida su participación a la legítima estricta).

El objetivo de esta previsión es evitar situaciones conflictivas, como que el cónyuge viudo se vea obligado a abandonar la vivienda por desacuerdos familiares o por una posible venta forzosa promovida por los herederos. Por eso es importante planificar la herencia, dejar testamento y establecer unas medidas que protejan a tu cónyuge cuando tú no estés.

¿Qué ocurre con la vivienda familiar en una herencia mientras esta no se reparte?

Hasta que la herencia se adjudique formalmente, todos los herederos forman parte de una comunidad hereditaria y son copropietarios de los bienes, incluida la vivienda.

Esto implica que, en principio, todos tienen derecho a su uso, pero no a que uno de ellos pueda ocuparla en exclusiva sin el consentimiento del resto, incluso aunque ya residiera en ella antes del fallecimiento.

Si un heredero la utiliza de forma exclusiva y excluye a los demás, estos pueden reclamar una compensación económica por ese uso, que suele calcularse como una renta proporcional a su cuota en la herencia. Ahora bien, esta compensación no se aplica automáticamente, sino que debe analizarse en función de las circunstancias de cada caso concreto.

En cuanto a los gastos, el heredero que habita la vivienda debe asumir los gastos ordinarios de uso (suministros o mantenimiento diario), mientras que los gastos vinculados a la propiedad, como el IBI, la comunidad o las reparaciones estructurales, deben repartirse entre todos los herederos en proporción a su participación.

Conclusión

La vivienda familiar en una herencia ocupa un papel muy importante. Más allá de su valor económico, representa estabilidad, arraigo y, en muchos casos, la continuidad del proyecto familiar tras el fallecimiento de uno de los cónyuges.

Por ello, aunque la ley reconoce determinados derechos al viudo o viuda, la mejor forma de evitar conflictos y garantizar su protección sigue siendo una adecuada planificación sucesoria mediante testamento.

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La planificación sucesoria conlleva una personalización minuciosa y una ejecución eficiente desde el punto de vista jurídico y fiscal. El objetivo de nuestros abogados especialistas en herencias en Madrid siempre será ofrecer una estrategia clara y personalizada que permita proteger el legado familiar, optimizar su transmisión y evitar futuros conflictos.