Liquidación de la sociedad de gananciales: tratamiento de la vivienda adquirida con carácter previo al matrimonio.

La vivienda en la que ambos cónyuges constituyeron en su día el domicilio familiar antes de la disolución del matrimonio es uno de los bienes que mayor peso tiene en la liquidación del régimen económico matrimonial.

Pero, ¿qué ocurre exactamente con esa vivienda si fue adquirida por uno o por ambos cónyuges antes de contraer matrimonio? ¿Y si la empezó comprando uno y la continuaron pagando los dos una vez casados? ¿Qué tratamiento recibirá en cada caso esa vivienda? Abordamos todo ello en este nuevo artículo al tratarse de una de las cuestiones que más dudas despierta entre los clientes que acuden a nuestro despacho de abogados especialistas en separaciones en Madrid.

¿Cuál es el tratamiento de la vivienda adquirida antes del matrimonio?

En el momento de la liquidación de la sociedad de gananciales existen dos patrimonios diferentes: el ganancial (de ambos cónyuges) y el privativo (de cada uno de los cónyuges).

En términos generales, una vivienda adquirida antes del matrimonio tienen carácter privativo, tal y como establece el art. 1375 del Código Civil.  

Sin embargo, se exceptúan aquellas viviendas adquiridas antes de contraer matrimonio en las que ambos cónyuges han residido antes de la disolución del matrimonio. Esta excepción se establece en el art. 1354 del Código Civil: los bienes adquiridos, corresponden tanto a la sociedad de gananciales como al cónyuges o cónyuges que la han comprado, en proporción al valor de sus respectivas aportaciones.

Así, por ejemplo, en un caso en que la vivienda fue adquirida al 25 % por donación y al 75 % por ambos cónyuges antes de contraer matrimonio y pagada a plazos, uno de ellos alegaba que la vivienda debía seguir considerándose privativa en su totalidad, mientras que el otro alegaba que debía incluirse como bien ganancial.

Finalmente, la Audiencia Provincial de Madrid señaló que, dado que ambos cónyuges habían contraído matrimonio con posterioridad a la compraventa de la vivienda, el 25 % de la misma adquirido por donación debía continuar con carácter privativo, mientras que el 75 % restante correspondía por mitad a los cónyuges, respecto al préstamo hipotecario abonado antes de contraer matrimonio, y a la sociedad de gananciales, respecto al préstamo hipotecario abonado con posterioridad [SAP 77/2025, de 7 de marzo, recurso 931/2024].

¿Qué ocurre cuando solo figura uno de los cónyuges como propietario de la vivienda familiar en el Registro de la Propiedad?

La titularidad de la vivienda en la escritura pública y en el Registro de la Propiedad pierde eficacia si puede acreditarse que esta vivienda ha sido el domicilio de ambos cónyuges antes de la disolución del matrimonio.

Así, en el asunto analizado por la STS 619/2024, de 8 de mayo, se reconoce que la vivienda es también propiedad de la mujer pese a que únicamente conste como titular el marido y, por ello, únicamente puede discutirse el porcentaje de propiedad que corresponde al cónyuge sobre la misma.

En caso de que se trate de una vivienda adquirida antes del matrimonio, ¿cómo se establece el porcentaje privativo que corresponde a cada cónyuge?

Es aconsejable en estos casos que en la escritura pública de compraventa de la vivienda se haga constar el porcentaje que aporta cada una de las partes en la adquisición de la vivienda, con arreglo a su cuota de propiedad sobre la misma.

Así, el Tribunal Supremo en STS 619/2024, de 8 de marzo, subraya la eficacia de los acuerdos entre las partes, dado que la doctrina de los actos propios responde a la necesidad de proteger la confianza legítima creada por la apariencia derivada del comportamiento de una de las partes, que induce a la otra parte a obrar en un determinado sentido.

En cualquier caso, como nos encontramos ante una situación que requiere de un estudio pormenorizado de cada caso en concreto, nuestro consejo cuando se vas a disolver tu matrimonio y no sabes qué pasará con el hasta entonces domicilio familiar, es que contactes con Vestalia Abogados de Familia e Infancia para que te demos respuesta a todas tus dudas.