¿Me pueden echar mis hermanos de una casa heredada?

Ocupar la vivienda que perteneció a nuestros padres suele percibirse como algo natural: uno de los hijos se instala allí ―a veces incluso antes del fallecimiento― mientras los demás construyen su vida en otros lugares. Sin embargo, cuando esa casa pasa formalmente a integrarse en la comunidad hereditaria, surge la duda que motiva este artículo: ¿me pueden echar mis hermanos de una casa heredada?

Responder requiere analizar el régimen del Derecho Común (Código Civil) y distinguirlo de los derechos forales, que en ciertas Comunidades Autónomas introducen particularidades. Aquí nos centraremos exclusivamente en la normativa común, aplicable al resto del territorio. Revisaremos los derechos y obligaciones de cada coheredero, las acciones judiciales disponibles ―división de herencia, desahucio por precario, tutela sumaria de la posesión…― y la jurisprudencia más relevante del Tribunal Supremo. Finalmente, ofreceremos recomendaciones prácticas elaboradas por nuestros abogados especialistas en testamentos en Madrid.

Comunidad hereditaria e indivisión inicial

A la muerte del causante, todos los bienes, derechos y obligaciones transmisibles corresponden en proindiviso a los herederos. Hasta que se practique la partición, existe una comunidad hereditaria cuyos rasgos esenciales son:

• • Copropiedad global: cada heredero ostenta una cuota ideal sobre el conjunto, no sobre bienes concretos.
  • Gestión común: se requieren mayorías reforzadas o unanimidad, dependiendo del acto que se pretenda ejecutar.
  • Posesión indivisa: el bien puede ser usado por todos los coherederos conforme a su destino y sin excluir a los demás.

Por tanto, ocupar en exclusiva la vivienda heredada ―sin contraprestación y sin consentimiento expreso de los otros coherederos― supone limitar el derecho de uso ajeno de los demás herederos.

Esa ocupación puede tolerarse mientras exista acuerdo tácito o expreso; de lo contrario, generará tensiones que pueden desembocar en reclamaciones de renta o peticiones de desalojo.

Derecho de uso del coheredero ocupante

El coheredero que reside en la casa no adquiere un título de dominio exclusivo, pero disfruta de la posesión “inter cohaeredes”. La doctrina y la jurisprudencia del TS reconocen que:

• • No hay uso exclusivo automático: necesita consentimiento de los demás o, al menos, ausencia de oposición.
  • No se presume gratuita la ocupación: si el resto la rechaza, pueden exigir indemnización por uso exclusivo.
  • Puede constituirse un precario: posesión sin título que cesa a voluntad del concedente.

El heredero ocupante, por tanto, debe acreditar permiso expreso (por ejemplo, documento privado firmado por todos los herederos, cláusula testamentaria…) o permiso implícito (conducta tolerante prolongada por parte de los demás coherederos) para neutralizar futuras pretensiones de desalojo.

¿Me pueden echar mis hermanos de una casa heredada?

¿Te preguntabas si te podrían echar tus hermanos de una casa heredada? Aquí tienes varias vías jurídicas mediante las cuáles los hermanos que no residen en el inmueble podrán tomar las medidas oportunas.

La elección depende de la estrategia procesal, la urgencia y el estado de la sucesión.

El desahucio por precario

Si los coherederos prueban que no consintieron la ocupación pueden optar por el desahucio por precario mediante un juicio verbal en principio rápido (artículos 250 y 437 LEC). Para prosperar deben acreditar:

1. • Copropiedad sobre el inmueble (certificado de defunción, últimas voluntades y título sucesorio).
   • Posesión sin título o sin oposición del ocupante.
   • Requerimiento previo (no imperativo, pero recomendable).

De conformidad con la doctrina del Tribunal Supremo (entre otras muchas, STS 18 de febrero de 1987, STS de 7 de mayo de 2007, STS 287/2008, de 8 de mayo, STS 691/2020, de 21 de diciembre, STS 178/2021, de 29 de marzo): «Los coherederos pueden instar desahucio por precario contra otro coheredero cuando no consientan la ocupación exclusiva ni exista título que la legitime». No es obstáculo la persistencia de la comunidad hereditaria, porque la acción protege la posesión común de todos los coherederos.

Si el juez estima la demanda, dictará una sentencia de desalojo del coheredero y, en su caso, condenará al pago de rentas de mercado desde la interpelación judicial. Frente a ello, el ocupante puede oponer prueba de permiso o de necesidad pactada (por ejemplo, el cuidado del progenitor si el heredero se instaló en la vivienda cuando todavía vivía el causante). Sin prueba se considerará precario y deberá abandonar la vivienda. Ante la pregunta de si te podrían echar tus hermanos de una casa heredada, esta es una de las medidas más comunes.

División de la herencia o de la cosa común

Aunque el desahucio resuelve la posesión inmediata, no liquida la copropiedad entre los herederos. Por eso, la solución de fondo suele ser la división judicial de la herencia o, si la herencia ya está aceptada, la división de cosa común.

• • División de herencia (artículo 782 LEC): cualquier coheredero puede iniciar la demanda si no hay acuerdo. El tribunal nombra un contador-partidor, que será el encargado de realizar la partición, emitiendo un cuaderno particional. La vivienda puede adjudicarse a uno (compensando en metálico a los demás) o venderse y repartirse lo obtenido de la venta.
  • División de cosa común (artículo 400 CC): procede cuando la vivienda pertenece a varios comuneros fuera de la fase hereditaria. Parte del principio legal de que «nadie está obligado a permanecer en comunidad». Se intentará la venta privada, pero, si no resulta posible, se procederá a la subasta pública.

Ambos procesos ponen fin a la indivisión y evitan pleitos reiterados entre los copropietarios sobre el uso.

Indemnización por uso y gastos

Incluso sin llegar a expulsar al ocupante, los coherederos pueden reclamar compensación económica por:

• • Uso exclusivo del inmueble: el Tribunal Supremo utiliza el valor locativo (renta de mercado) como criterio.
  • Gastos de conservación, IBI, suministros: se prorratean conforme a las cuotas de cada heredero.

El ocupante, a su vez, puede exigir el reembolso de las mejoras necesarias que haya realizado o de reparaciones ejecutadas para daños graves. El saldo neto se liquida en la partición o en un juicio declarativo.

Fases procesales resumidas

• Negociación previa: es recomendable un requerimiento notarial ofreciendo alternativas (alquiler, compraventa, uso compartido…).
• Requerimiento de desalojo: fija la fecha y evita toda discusión sobre la voluntad de los coherederos.
• Demanda de desahucio por precario o división de la cosa común: se acompañan títulos sucesorios y valoraciones periciales.
• Vista verbal / juicio ordinario: se realizará la prueba documental, testifical y, en su caso, pericial.
• Sentencia y ejecución: lanzamiento, inscripción en el Registro de la Propiedad y liquidación de rentas.

Cada fase exige asesoramiento experto para evitar nulidades y alargar innecesariamente el procedimiento.

Aspectos fiscales y registrales

• • Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD): debe liquidarse en los seis (6) meses siguientes al fallecimiento. El uso exclusivo no altera la autoliquidación, pero la indemnización posterior tributa en IRPF como rendimiento del capital inmobiliario para los coherederos perceptores.
  • Plusvalía Municipal (IIVTNU): se debe pagar también en el plazo de seis (6) meses desde el óbito. Además, si finalmente se vende la casa, se también devenga este impuesto.
  • Registro de la Propiedad: mientras la herencia no se adjudique, los coherederos no figuran como titulares individuales, sino como «herencia yacente y coherederos», o la vivienda seguirá constando a nombre del causante. La inscripción definitiva exige escritura de partición y adjudicación de herencia.

Alternativas extrajudiciales

Antes de litigar, el equipo experto de Vestalia Abogados de Familia e Infancia te planteará fórmulas prácticas:

• • Arrendamiento a un tercero y reparto proporcional de la renta.
  • Concesión de un derecho de uso temporal al ocupante a cambio de rentas o de asumir todos los gastos.
  • Adjudicación compensada en metálico: quien se quede la casa paga la diferencia de lotes.
  • Venta voluntaria: se evitan subastas a precios bajos.
  • Constitución de usufructo o derecho de habitación a favor del progenitor sobreviviente o del coheredero vulnerable.

El éxito radica en cuantificar objetivamente el valor del inmueble y las cuotas, para que cada parte perciba la transacción como justa.

Consejos prácticos de nuestro equipo

1. • Documenta todo: correos, WhatsApps o actas notariales que prueben el consentimiento (o la ausencia del mismo) pueden resultar decisivos.
   • No esperes a que el conflicto escale: cuanto más tiempo ocupe la vivienda sin oposición formal, más difícil resultará demostrar el precario.
   • Actualiza el inventario y las tasaciones: valores desfasados generan agravios comparativos y pleitos añadidos.
   • Considera la fiscalidad antes de proponer quedarse con la casa, tener en cuenta que ISD, IRPF y Plusvalía pueden alterar la rentabilidad.
   • Evalúa la opción de mediación: los tribunales priorizan acuerdos y pueden imponer costas si aprecian mala fe negociadora.
   • Controla los plazos: la acción de división de herencia es imprescriptible, pero el desahucio por precario prescribe según la ocupación pueda considerarse usucapión.
   • Asesórate de forma integral: sucesiones, civil, fiscal y registral. El equipo multidisciplinar de Vestalia Abogados de Familia e Infancia ofrece un servicio 360° que evita “parches” parciales.

Conclusión

Ante la pregunta inicial, sí, te pueden echar tus hermanos de una casa heredada o, más propiamente, recuperar la posesión compartida, si ocupas en exclusiva la vivienda heredada sin su consentimiento y no existe un título que lo legitime.

El Código Civil en materia de Derecho de Sucesiones protege el derecho de todo coheredero a disfrutar del bien y a no permanecer indefinidamente en comunidad. La jurisprudencia del Tribunal Supremo respalda el desahucio por precario como vía idónea para desalojar al coheredero ocupante. Ahora bien, litigar no siempre es la mejor salida. El coste emocional, la lentitud de los procedimientos judiciales y la posible pérdida de valor del inmueble justifican apostar por soluciones pactadas: arrendamiento, venta o adjudicación compensando a los demás coherederos.

Con asesoramiento temprano, un inventario transparente y una valoración objetiva, es posible transformar el foco de conflicto en un acuerdo satisfactorio para todos.

En cualquier caso, contar con profesionales especializados en Derecho de Sucesiones y división de patrimonios es clave. Los letrados de Vestalia Abogados de Familia e Infancia cuentan con la experiencia necesaria para diseñar la estrategia adecuada, ya sea negociada o judicial, protegiendo tus derechos y preservando, en la medida de lo posible, la armonía familiar.